Grundstückswertermittlung

Die Grundstückswertermittlung ist eine Aufgabe, die der Bund im Baugesetzbuch den Ländern überträgt. Dem entsprechend werden zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen selbständige und unabhängige Gutachterausschüsse gebildet, die aus einem Vorsitzenden und weiteren ehrenamtlichen Gutachtern bestehen.

Hintergrund der Einrichtung der Gutachterausschüsse ist die Schaffung von Transparenz auf dem Grundstücksmarkt für Jedermann – nicht nur für Fachleute.

Aufgaben

Die Gutachterausschüsse erstatten auf Antrag Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken

  • im Rahmen des Vollzugs des Baugesetzbuches für die Verwaltung
  • für die Feststellung des Werts eines Grundstücks oder der Entschädigung für ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften
  • für Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist, oder
  • für Gerichte und Justizbehörden.

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Außer über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust können die Gutachteraus-schüsse auch Gutachten über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensnachteile erstatten. Die Gutachten haben grundsätzlich keine unmittelbare rechtsverbindliche Wirkung.

Besonders hervorzuheben ist, dass die Gutachterausschüsse Kaufpreissammlungen führen, auswerten und auf dieser Grundlage Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten ermitteln.

Kaufpreissammlung

Zur Führung der Kaufpreissammlung ist vor allem jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden. Die Kaufpreissammlung darf nur dem zuständigen Finanzamt für Zwecke der Besteuerung übermittelt werden. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind bei berechtigtem Interesse nach Maßgabe landesrechtlicher Vorschriften zu erteilen (Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte).

Bodenrichtwerte

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Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes, die von den Gutachterausschüssen auf Grund der Kaufpreissammlungen ermittelt werden. In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen. Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen (BORISplus.NRW) und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.

Sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten

Dies sind vor allem

  • Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke,
  • Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grund-stücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser,
  • Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und
  • Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor).

BORISplus.NRW

BORISplus.NRW
BORISplus.NRW ist das zentrale Informationssystem der Gutachterausschüsse und des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte über den Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen. Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen stellt mit BORISplus interessierten Nutzern Bodenrichtwerte, Immobilienrichtwerte, Grundstücksmarktberichte, allgemeine Preisauskünfte zu Immobilien, Bodenwertübersichten und Immobilienpreisübersichten im Internet zur Verfügung.

Rechtsgrundlagen

Justitia

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Septem-ber 2004 (BGBl. I S. 2414)
Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (Gutachter-ausschussverordnung NRW - GAVO NRW) vom 23. März 2004
Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639)
Wertermittlungsrichtlinien
Bodenrichtwert - Erlass NRW - BoRiWErl. NRW - RdErl. d. Innenministeriums v. 2.3.2004 - 36 – 9210
Erlass über die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (Kaufpreissammlung-Erlass - KPS-Erl.) RdErl. d. Innenministeriums v. 14. 4.2004 - 36 - 9210

Berichte